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住宅ローンの頭金はいくら必要？年収別の目安と0円で借りるリスク

資金計画・コストについて

2026.04.16

writer
IROHA.IE

住宅ローンの頭金はいくら必要？年収別の目安と0円で借りるリスク

「住宅ローンの頭金っていくら必要？」「頭金なしでも家は買える？」

マイホームを購入する際、多くの人が悩むのが「頭金」のことです。「頭金は2割必要」と聞いたことがある方も多いでしょう。しかし、実際には頭金なし（フルローン）で家を購入する人も増えています。

では、本当に頭金はいくら必要なのでしょうか。頭金なしのリスクとは？年収別の目安は？

この記事では、住宅ローンの頭金に関する疑問を、データとシミュレーションを交えて詳しく解説します。あなたに最適な頭金の額を見つけてください。

1. 住宅ローンの頭金とは？

頭金とは、住宅購入時に現金で支払う金額のことです。

頭金の仕組み

【例：3,500万円の家を購入する場合】

頭金：500万円（現金で支払う）

住宅ローン：3,000万円（銀行から借りる）

───────────────

合計：3,500万円

頭金を入れるメリット

1. 住宅ローンの借入額が減る → 月々の返済額が少なくなる

2. 総返済額が減る → 利息が少なくなる

3. 審査が通りやすくなる → 自己資金がある = 信用度が高い

頭金なし（フルローン）とは？

頭金を入れず、物件価格の全額を住宅ローンで借りることを「フルローン」と言います。近年、頭金なしで家を購入する人も増えています。

フルローンの割合

注文住宅：約25%
建売住宅：約30%
マンション：約20%

4人に1人は頭金なしで家を購入しています。

2. 頭金の相場と年収別の目安

頭金の一般的な相場

【統計データ】

注文住宅：平均443万円（物件価格の約15%）
建売住宅：平均282万円（物件価格の約10%）
マンション：平均738万円（物件価格の約20%）

※国土交通省「住宅市場動向調査」より

理想の頭金は「物件価格の20%」

なぜ20%が理想？

月々の返済が楽になる 借入額が少ない = 返済額が少ない
住宅ローン控除を最大限活用できる 年末ローン残高の0.7%が控除される
審査が通りやすい 自己資金20%以上 = 信用度が高い
金利が優遇されることも 金融機関によっては金利が下がる

最低限の頭金は「諸費用分」

諸費用とは？

登記費用
住宅ローン手数料
火災保険
引っ越し費用など

諸費用の目安：物件価格の5〜10%

【例：3,500万円の家の場合】

諸費用：175〜350万円

最低でも諸費用分は現金で用意するのが理想です。

年収別｜頭金の目安

年収	物件価格（目安）	頭金20%	頭金10%	フルローン
400万円	3,200万円	640万円	320万円	0円
500万円	4,000万円	800万円	400万円	0円
600万円	4,800万円	960万円	480万円	0円
700万円	5,600万円	1,120万円	560万円	0円
800万円	6,400万円	1,280万円	640万円	0円

※物件価格は年収の8倍で計算

3. 頭金あり vs 頭金なし｜メリット・デメリット

頭金ありのメリット

1. 月々の返済額が少ない

【例：3,500万円の家、金利1.0%、35年】

頭金500万円（借入3,000万円）

→ 月々84,685円

頭金0円（借入3,500万円）

→ 月々98,799円

差額：14,114円/月（年間169,368円）

2. 総返済額が少ない

頭金500万円：

・借入額：3,000万円

・月々返済：84,685円

・総返済額：35,567,804円（頭金500万円込み）

頭金0円：

・借入額：3,500万円

・月々返済：98,799円

・総返済額：41,495,271円

差額：5,927,467円

約600万円も総返済額が違います。

3. 審査が通りやすい

自己資金がある = 返済能力が高いと判断され、審査が通りやすくなります。特に以下の場合は頭金があると有利：

年収が低い
勤続年数が短い
自営業・フリーランス

4. 金利が優遇される可能性

金融機関によっては、頭金が多いと金利が下がることも。

【例】

頭金20%以上：金利0.9%

頭金10%未満：金利1.1%

→ 借入3,000万円、35年の場合

金利0.9%：月々80,441円

金利1.1%：月々86,091円

差額：5,650円/月

頭金ありのデメリット

1. 貯めるのに時間がかかる

頭金500万円を貯めるには？

月5万円 → 8年4ヶ月
月10万円 → 4年2ヶ月

その間、家賃を払い続けることになります。

2. 手元の現金が減る

頭金を入れすぎると、生活費・教育費・緊急時の資金が不足するリスクがあります。

手元に残すべき資金

生活費6ヶ月分：150〜200万円
教育費（子ども1人）：300〜500万円
緊急予備費：100万円

合計：550〜800万円

頭金を入れても、最低でも300〜500万円は手元に残しましょう。

頭金なし（フルローン）のメリット

1. すぐに購入できる

頭金を貯める時間が不要。「今すぐ買いたい」という人に最適です。

2. 手元に現金を残せる

教育費に回せる
車の購入
緊急時の備え
投資に回す

3. 住宅ローン控除を最大限活用

借入額が大きいほど、控除額も大きくなります。

【例：金利1.0%、控除率0.7%】

借入3,500万円

→ 年末残高3,500万円 × 0.7% = 24.5万円控除

借入3,000万円

→ 年末残高3,000万円 × 0.7% = 21万円控除

差額：3.5万円/年

4. 家賃を払い続けなくて済む

頭金を貯めている間も家賃は発生します。

家賃10万円/月 × 4年 = 480万円

この480万円を頭金に回すか、

4年早く購入して住宅ローンを払い始めるか。

頭金なし（フルローン）のデメリット

1. 月々の返済額が高い

（上記シミュレーション参照：月々+14,114円）

2. 総返済額が多い

利息が約600万円増える

3. 審査が厳しい

年収・勤務先・勤続年数などが重視されます。特に以下の場合は審査が厳しい：

年収400万円未満
勤続年数3年未満
自営業・フリーランス

4. オーバーローンのリスク

物件価値 < ローン残高の状態になりやすい（詳しくは次章）

4. 頭金0円（フルローン）のリスク

Woman hand arranging wooden cubes with RISK word. Concept for insurance and commercial threats

リスク① オーバーローン

オーバーローンとは？

物件の価値 < ローン残高の状態

【例】

購入時：3,500万円

5年後の物件価値：3,000万円（建物の価値が下がる）

5年後のローン残高：3,200万円

→ オーバーローン（-200万円）

何が問題？

売却しても借金が残る 転勤・離婚などで売却したくても、売却価格 < ローン残高のため、差額を現金で払う必要がある。
借り換えができない 物件を担保に新たな借入ができない。

リスク② 月々の返済が苦しい

家計を圧迫

手取り30万円の場合

住宅ローン：10万円（33%）

生活費：20万円

→ 貯金ができない

→ 急な出費に対応できない

→ 子どもの教育費が払えない

返済負担率は25%以内が理想

手取り30万円の場合

30万円 × 25% = 7.5万円

理想の返済額：7.5万円/月

リスク③ 金利上昇のリスク

変動金利の場合

金利が1.0% → 2.0%に上昇すると？

借入3,500万円、35年

金利1.0%：月98,799円

金利2.0%：月115,941円

差額：+17,142円/月（年間+205,704円）

頭金を入れて借入額を減らしておけば、金利上昇の影響も小さくなります。

リスク④ 定年後も返済が続く

35年ローンの落とし穴

30歳で購入、35年ローン

→ 65歳まで返済

40歳で購入、35年ローン

→ 75歳まで返済

定年後も返済が続くと、年金だけでは苦しくなります。

5. 頭金を貯める5つの方法

方法① 先取り貯金

給料が入ったらすぐに貯金

給料25万円

↓

貯金口座へ5万円（自動振替）

↓

残り20万円で生活

自動振替を設定

手動だと「今月は厳しいから貯金しない」となりがち。自動振替なら強制的に貯められます。

方法② 夫婦で協力

共働きなら貯金ペースアップ

夫：月5万円

妻：月3万円

───────

合計：月8万円 → 5年で480万円

方法③ ボーナスを貯金

年2回のボーナスを全額貯金

ボーナス：年間60万円

5年間：300万円

月々の貯金5万円 + ボーナス60万円 = 年間120万円 → 5年で600万円

方法④ 固定費を削減

見直しポイント

項目	削減額	年間
スマホ代（大手→格安SIM）	-5,000円/月	-60,000円
保険（不要な保険解約）	-10,000円/月	-120,000円
サブスク（未使用解約）	-3,000円/月	-36,000円
合計	-18,000円/月	-216,000円