土地に関する法律についてわかりやすく解説！

土地に関する法律についてわかりやすく解説！

土地にはさまざまな規制やルール決めがされていていて、どんな土地でも家を建てられるというわけではなく、その規制やルールを理解した上で土地購入を進めていく必要があります。

そのため土地を購入する際に、土地に関する規制やルールを知らずにどんな土地でも家を建てられると考えて、自分たちで土地を購入してしまうと、結果的にその土地に家を建てることができなかったなどと後悔することにもなってしまうため、慎重に進めることが必要です。

今回はそんな土地に関する法律について、最低限知っておくべき３つのことをわかりやすくご紹介していきます。

土地の用途地域について

土地には「都市計画法」という法律に基づいて、人が多く生活している市街化区域内にある土地については「住居系」「商業系」「工業系」といった建てる建物の用途に応じて土地の利用を定め、全13種類にエリア分けがされています。この「住居」「商業」「工業」の土地利用の指定されたものを「用途地域」といいます。

用途地域が定められていることによって、閑静な住宅地に商業施設や工場などが建てれられないように制限していたり、逆に用途地域で商業施設や工場が建てられる場所であれば、今は無くとも将来的にそのような建物が建ってしまうこともあります。

そのため、土地選びの際には用途地域について理解しておくことはとても大切なポイントでもあり、土地を見る際には下記の内容を理解をした上で検討していくようにしましょう。

用途地域	それぞれの目的・建てられる建物の種類
第一種低層住居専用地域	低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅、小中学校などが建てられます。
第二種低層住居専用地域	主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150平米までの一定のお店などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域です。病院、大学、500平米までの一定のお店などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域	主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500平米までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域	住居の環境を守るための地域です。3,000平米までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられます。
第二種住居地域	主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどが建てられます。
準住居地域	道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
田園住居地域	農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。住宅に加え、農産物の直売所などが建てられます。
近隣商業地域	まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに、小規模の工場も建てられます。
商業地域	銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域	主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
工業地域	どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域	工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

参照：国土交通省「用途地域」

「建ぺい率」と「容積率」について

①建ぺい率

建物の敷地となる土地の面積に対して何割の面積まで建物が建てられるかというのを定めたものです。基本的に購入した土地の敷地いっぱいに建物を建てることはできないため、土地の何割が可能なのかという建ぺい率を都度調べてからどれぐらいの家を建てることができるのか？ということを理解した上で家づくりを進めていくことが必要となります。

この建ぺい率は建物同士が密集して生活環境が悪くなることを防ぐための「風通し、日当たりの確保、景観を守る」ことや、火事が起きた際に延焼しにくくするための「防火対策」にこのような制限が設けられています。

​​建ぺい率の計算方法

建ぺい率は［建築面積（建物を真上からみたときの面積）÷敷地面積（土地の面積）×100＝建ぺい率］で求めることができます。例えば、敷地面積100㎡で建築面積50㎡だった場合、［50÷100×100＝50％］となります。

②容積率

土地の面積に対する建物の建てられる延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合を定めたものなので、２階建て以上の建物にも適用されるので、容積率は100%を超える場合もあります。

容積率は、建ぺい率と同じように「防火対策」「風通し、日当たりの確保、景観を守る」といった役割だけで無く、容積率によって人口をコントールすることで地域の人口過密を防ぐ役割があります。

例えば、容積率のルール決めがなければ、5階建てなどの家も建てられることとなり、階数が増えればそれだけ人口が増えることにも繋がるので、人口が過密になり過ぎてしまいます。

そのため、容積率を定めることで人口の過密を防ぎながらも快適な街づくりを行っているのです。

斜線制限について

斜線制限とは、建築物の各部分の高さに関する制限のこと。建築物を真横から見たとき、空間を斜線で切り取ったようになることから斜線制限と呼ばれています。通風、採光等を確保し、良好な環境を保つことを目的として、「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の3種類があります。

住居系地域で気をつけたいのが、北側隣地の日照の悪化を防ぐため、建築物の北側に課せられる「北側斜線制限」。第一種・第二種低層住居専用地域と、第一種･第二種中高層住居専用地域の４種類のみに適用されます。

まとめ

土地に関する法律について理解できると、土地情報の見方がわかるため、自分たちにあった土地がどのようなものなのかさらに理解が深まったのではないでしょうか？今回ご紹介した「用途地域」「建ぺい率」「容積率」を理解しておくと、地域性によっても家を建てられる基準の違いを理解でき、その土地の将来的な周辺環境までを見ることができるため、是非土地探しの際の参考にしていきましょう。