注文住宅のローン選び｜金利タイプと返済計画の立て方

「住宅ローンはどう選べばいい？」 「変動金利と固定金利、どっちが良い？」

注文住宅を建てる際、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。しかし、金利タイプ・返済期間・借入額など、決めるべきことが多く、どう選べばいいか分からない方がほとんどです。

この記事では、初めて住宅ローンを組む方でも失敗しない選び方、金利タイプの違い、返済計画の立て方を徹底解説します。

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目次

1. 住宅ローンの基礎知識
2. 金利タイプの選び方｜変動・固定・フラット35
3. 借入額の決め方｜無理のない返済計画
4. 住宅ローンの審査と手続き
5. 返済を楽にする5つの工夫
6. IROHA.IEの定額制なら返済計画が立てやすい

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1. 住宅ローンの基礎知識

住宅ローンとは

住宅を購入・建築するための借入 住宅ローンは、住宅の購入・建築資金を金融機関から借りるローンです。通常は20〜35年かけて返済します。

住宅ローンの種類

①民間ローン 銀行・信用金庫・ネット銀行などが提供。変動金利・固定金利を選べます。

②フラット35 住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した全期間固定金利ローン。

③財形住宅融資 勤務先で財形貯蓄をしている方が利用できる公的融資。

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住宅ローンの金利

金利とは 借りたお金に対する利息の割合です。例：3,000万円を金利1%で借りた場合、年間30万円の利息が発生します。

2026年の金利相場

• 変動金利：0.3〜0.5%
• 固定金利（10年）：1.0〜1.5%
• フラット35：1.5〜2.0%

※金融機関・審査結果により変動

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2. 金利タイプの選び方｜変動・固定・フラット35

変動金利

特徴

• 金利が半年ごとに見直される
• 金利が低い（0.3〜0.5%）
• 金利上昇リスクがある

メリット

• 金利が低いため、総返済額が少ない
• 金利が上がらなければ最もお得

デメリット

• 金利上昇リスク
• 将来の返済額が不確定

向いている人

• 若い世代（返済期間が長い）
• 収入が安定している
• 繰り上げ返済できる余裕がある
• 金利上昇リスクを許容できる

返済シミュレーション（3,000万円・35年）

• 金利0.4%：月々77,500円、総返済額3,254万円
• 金利1.0%に上昇：月々84,685円、総返済額3,557万円

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固定金利（期間選択型）

特徴

• 一定期間（3年・5年・10年など）金利が固定
• 固定期間終了後、変動 or 固定を再選択
• 金利は変動より高い（1.0〜1.5%）

メリット

• 固定期間中は返済額が確定
• 変動とフラット35の中間的な選択肢

デメリット

• 固定期間終了後、金利が上がる可能性
• 変動金利より金利が高い

向いている人

• 子どもの教育費がかかる期間だけ固定したい
• 変動は不安だが、フラット35ほど固定にこだわらない

返済シミュレーション（3,000万円・35年）

• 金利1.2%（10年固定）：月々87,510円、総返済額3,675万円

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フラット35（全期間固定金利）

特徴

• 借入から完済まで金利が固定
• 金利は高め（1.5〜2.0%）
• 住宅の性能基準をクリアする必要あり

メリット

• 返済額がずっと一定で安心
• 金利上昇リスクがゼロ

デメリット

• 金利が高いため、総返済額が多い
• 変動金利より月々の返済額が高い

向いている人

• 安定した返済計画を立てたい
• 金利上昇リスクを避けたい
• 高性能住宅を建てる（金利優遇あり）

返済シミュレーション（3,000万円・35年）

• 金利1.8%：月々96,327円、総返済額4,046万円

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金利タイプ比較表

項目	変動金利	固定金利（10年）	フラット35
金利	0.3〜0.5%	1.0〜1.5%	1.5〜2.0%
月々返済額（3,000万円・35年）	約77,500円	約87,500円	約96,300円
総返済額	約3,250万円	約3,675万円	約4,046万円
金利上昇リスク	あり	固定期間後あり	なし
向いている人	若い世代・繰上返済可能	バランス重視	安定志向

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どれを選ぶべき？

①変動金利がおすすめのケース

• 20〜30代で返済期間が長い
• 年収が安定している
• 繰り上げ返済できる余裕がある
• 金利上昇リスクを許容できる

②固定金利がおすすめのケース

• 子どもの教育費がかかる10年間だけ固定したい
• 変動は不安だが、フラット35ほど固定にこだわらない

③フラット35がおすすめのケース

• 返済額をずっと一定にしたい
• 金利上昇リスクを避けたい
• 高性能住宅を建てる（金利優遇がある）

迷ったら「変動金利+繰上返済」 多くの方は変動金利を選んでいます。金利が低いうちに繰り上げ返済することで、総返済額を大幅に減らせます。

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3. 借入額の決め方｜無理のない返済計画

返済比率の目安

返済比率とは 返済比率 = 年間返済額 ÷ 年収 × 100

理想の返済比率

• 一般的な目安：25%以内
• 安全圏：20%以内
• 上限：30%（審査が通る上限）

例：年収500万円の場合

• 返済比率20%：年間返済100万円（月々約83,000円）
• 返済比率25%：年間返済125万円（月々約104,000円）
• 返済比率30%：年間返済150万円（月々125,000円）

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借入額の目安

年収別の借入可能額（目安）

年収	返済比率20%	返済比率25%	返済比率30%
400万円	2,400万円	3,000万円	3,600万円
500万円	3,000万円	3,750万円	4,500万円
600万円	3,600万円	4,500万円	5,400万円
700万円	4,200万円	5,250万円	6,300万円

※変動金利0.4%、35年返済で試算

借りられる額と返せる額は違う 金融機関は年収の7〜8倍まで貸してくれますが、それを全額借りると生活が苦しくなります。返済比率20〜25%を目安にしましょう。

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頭金はいくら必要？

頭金の目安

• 理想：物件価格の10〜20%
• 最低：諸費用分（物件価格の7〜10%）

例：物件価格3,500万円の場合

• 頭金10%：350万円
• 諸費用：245〜350万円
• 合計：595〜700万円

頭金ゼロでも借りられる 最近は頭金ゼロ（フルローン）でも借りられますが、借入額が増えるため、月々の返済額も増えます。

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返済期間の決め方

返済期間の選択肢

• 20年：月々の返済額は高いが、総返済額は少ない
• 25年：バランス型
• 30年：月々の返済額が抑えられる
• 35年：月々の返済額が最も少ないが、総返済額は多い

返済期間別シミュレーション（3,000万円・変動金利0.4%）

• 20年：月々128,000円、総返済額3,072万円
• 25年：月々101,000円、総返済額3,030万円
• 30年：月々83,500円、総返済額3,006万円
• 35年：月々77,500円、総返済額3,254万円

長めに借りて繰り上げ返済がおすすめ 35年で借りて、余裕がある時に繰り上げ返済することで、月々の負担を抑えながら総返済額を減らせます。

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4. 住宅ローンの審査と手続き

審査の流れ

①事前審査（仮審査）

• タイミング：土地・プランが決まったら
• 期間：3〜7日
• 必要書類：本人確認書類・収入証明・物件資料

②本審査

• タイミング：売買契約後
• 期間：1〜2週間
• 必要書類：事前審査書類+住民票・印鑑証明・売買契約書

③契約（金銭消費貸借契約）

• タイミング：本審査承認後
• 場所：金融機関
• 必要書類：実印・印鑑証明・住民票

④融資実行

• タイミング：引き渡し当日
• 場所：金融機関
• 借入金が口座に振り込まれる

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審査で見られるポイント

①年収・勤続年数

• 年収：安定した収入があるか
• 勤続年数：3年以上が理想

②返済比率

• 年収に対する返済額の割合
• 30〜35%以内が目安

③他の借入

• 自動車ローン・カードローンがあると審査に影響
• 返済比率に含まれる

④健康状態

• 団体信用生命保険（団信）に加入できるか
• 持病がある場合は審査が厳しくなる

⑤物件の担保価値

• 土地・建物の評価額
• 借入額に見合う担保価値があるか

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審査に通りやすくするコツ

①他の借入を完済する 自動車ローン・カードローンは事前に完済しましょう。

②勤続年数を伸ばす 転職直後は審査が通りにくいため、勤続3年以上が理想です。

③頭金を増やす 頭金が多いほど借入額が減り、審査に通りやすくなります。

④ペアローン・収入合算を検討 夫婦で収入を合算することで、借入額を増やせます。

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5. 返済を楽にする5つの工夫

①繰り上げ返済

繰り上げ返済とは 毎月の返済とは別に、まとまった額を返済することです。元金が減るため、利息が減ります。

繰り上げ返済のメリット

• 総返済額が減る
• 返済期間が短くなる

例：3,000万円を金利0.4%・35年で借りた場合

• 5年後に100万円繰り上げ返済：総返済額が約80万円減少

繰り上げ返済のタイミング

• ボーナス時
• 子どもの教育費がかからなくなったとき
• 退職金

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②借り換え

借り換えとは 現在のローンを別の金融機関のローンに切り替えることです。

借り換えがお得なケース

• 金利差が0.5%以上
• 残債が1,000万円以上
• 残り返済期間が10年以上

例：残債2,000万円・金利1.5%→0.5%に借り換え 総返済額が約200万円減少（諸費用を差し引いても約150万円お得）

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③団体信用生命保険の活用

団信とは 契約者が死亡・高度障害になった場合、ローン残債が保険で完済される仕組みです。

特約付き団信

• がん団信：がんと診断されたら残債が半額 or 全額免除
• 三大疾病団信：がん・脳卒中・心筋梗塞で残債免除
• 八大疾病団信：上記+糖尿病など5つの疾病

保険料

• 通常の団信：金利に含まれる（無料）
• 特約付き団信：金利+0.1〜0.3%

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④住宅ローン控除の活用

住宅ローン控除とは 年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です。

控除額の例

• 年末残高3,000万円：控除額21万円
• 年末残高2,500万円：控除額17.5万円

控除期間

• 新築：13年間
• 中古：10年間

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⑤定額制住宅で予算を明確に

IROHA.IEの定額制 本体工事費・付帯工事費・照明・カーテンがコミコミのため、追加費用の心配がありません。

返済計画が立てやすい 建物価格が最初から確定しているため、「土地+建物」の総額が明確になり、住宅ローンの借入額が決めやすくなります。

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6. IROHA.IEの定額制なら返済計画が立てやすい

定額制のメリット

①価格が最初から確定 本体工事費・付帯工事費・照明・カーテン込みの定額価格。追加費用の心配がありません。

②住宅ローンの借入額が決めやすい 建物価格が確定しているため、土地にいくら使えるかが明確になります。

③高性能住宅で光熱費を削減 高気密高断熱（UA値0.6以下、C値1.0以下）で光熱費が安くなり、返済に余裕が生まれます。

④長期優良住宅で税制優遇 住宅ローン控除の上限が増え、固定資産税も軽減されます。

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